Aktuelles
Das Gutachten

Arbeitskreis für Immobilienbewertung
SÜDWEST e.V.
Home
Experten
Verein
Impressum
Kontakt

AKTUELLES

29.02.2012 | Rechtsprechung

Führt die Vermietung einer Wohnung an Touristen zu einem Sachmangel bei anderen Wohnungen in demselben Haus?

Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt.
 
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat.

Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.

In dem vorliegenden Fall ist die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen trifft.

Quelle: BGH-Pressemitteilung Nr. 08/2012 vom 29. Februar 2012

 

EnEV 2009 seit 01.Oktober 2009 in Kraft getreten

Welche wichtigen Änderungen bringt die neue Energieeinsparverordnung?

Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ist 01.10.09 in Kraft treten. In Umsetzung der Klimaziele der Bundesregierung werden damit Gebäude gegenüber der alten Regelung (EnEV 2007) um durchschnittlich 30 Prozent sparsamer im Energiebedarf sein müssen.

Wesentliche Neuerungen der EnEV 2009 auf einen Blick

Errichtung neuer Wohn- oder Nichtwohngebäude

Die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenenergiebedarf von Neubauten wird durch-schnittlich um 30 Prozent gesenkt.
Die Wärmedämmung der Gebäudehülle von Neubauten muss um durchschnittlich 15 Prozent mehr leisten.

 

Modernisierung von Altbauten

Der Bauherr hat bei größeren Umbaumaßnahmen die Wahl zwischen zwei Alternativen:

1. Bei größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle (z.B. Dach, Fassade, Fenster) werden die Anforderungen an diese Bauteile um durchschnittlich 30 Prozent verstärkt.

2. Nach Sanierung muss der Jahres-Primärenenergiebedarf des Gebäudes um 30 Prozent weniger sein und die Gebäudehülle um 15 Prozent besser gedämmt sein als bisher.

 

Nachrüstpflichten in Altbauten

• Dämmung des Daches, oder:
• Wärmedämmung oberster nicht begehbarer Geschossdecken: Verschärfung der Qualität der, Wärmedämmung (statt bisher 0,30 Watt/(m²·K) künftig mindestens 0,24 Watt/(m²·K))
• Wärmedämmung oberster begehbarer Geschossdecken (Pflicht bis spätestens Ende 2011).
• Für Klimaanlagen wird eine generelle Pflicht zum Nachrüsten von automatischen Einrichtungen der Be- und Entfeuchtung vorgesehen

 

Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen

Stufenweise ab 1.1.2020 einsetzende Pflicht zur Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizun-gen (keine Fußbodenheizungen) mit einem Alter von mindestens 30 Jahren in größeren, ausschließlich mit solchen Heizungen beheizten Gebäuden (Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten, Nichtwohngebäude mit mehr als 500 qm Nutzfläche).
Die Pflicht entfällt, wenn
• das Gebäude das Wärmedämmniveau nach der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllt,
• öffentlich-rechtliche Pflichten entgegenstehen (z. B. Festsetzungen im Bebauungsplan)

oder

• die erforderlichen Aufwendungen für die Außerbetriebnahme und den Einbau einer neuen Hei-zung auch bei Inanspruchnahme möglicher Fördermittel nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können.

 

Regelungen zur Verbesserung des Vollzugs der Verordnung

• Einführung von Unternehmererklärungen (Bestätigung des Unternehmers gegenüber dem Eigen-tümer, dass die EnEV bei der baulichen oder anlagentechnischen Modernisierung von Altbauten eingehalten wurde);
• Pflicht zur Vorlage der Unternehmererklärung auf Verlangen der zuständigen Behörde; die Nicht-ausstellung einer Unternehmererklärung ist eine Ordnungswidrigkeit;
• Beauftragung der Bezirksschornsteinfegermeister mit der Durchführung von Sichtprüfungen an heizungstechnischen Anlagen (z. B. Prüfung, ob alter Heizkessel pflichtgemäß ausgetauscht wur-de);
• Einführung von Ordnungswidrigkeiten für vorsätzliche und leichtfertige (d.h. grob fahrlässige) Verstöße gegen bestimmte Neubau- und Modernisierungsanforderungen der EnEV sowie bei Ver-wendung falscher Gebäudedaten bei Ausstellung von Energieausweisen.

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.

 

Verwandte Links:

Deutsche Energie Agentur GmbH

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

www.kfw.de

Merkblatt zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) des Bundes für Neubauvorhaben

Gesetz zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie (EWärmeGBW) in Baden-Württemberg

Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) 2009